Анализ причин роста цен на недвижимость

Рост денежной массы М2 в экономике приводит к росту покупательной способности, но не влечет значительного увеличения количества самих покупателей. Данный процесс происходит за счет рыночного механизма саморегулирования, в котором цены являются универсальным ограничителем объема платежеспособного спроса.Основной причиной роста цен на недвижимость в долгосрочной перспективе является воздействие монетарного фактора, то есть базовый уровень цен напрямую зависит от объема денежной массы в экономике. Базовым уровнем или (справедливой ценой) мы называем такой уровень цен, который соответствует текущему денежному предложению в российской экономике. Долгосрочный тренд базового уровня цен на недвижимость повторяет долгосрочный тренд объема денежной массы в экономике РФ. На коротких временных интервалах (длительностью 1–2 года), цены могут отклоняться от базового уровня в пределах плюс/минус 20%, а основными факторами таких колебаний выступают дисбалансы объемов платежеспособного спроса и предложения.Явные дисбалансы платежеспособного спроса и предложения на рынке наблюдались в следующие периоды:- Лето 2004 – Весна 2005 - снижение спроса по причине банковского мини-кризиса.- Лето 2005 – Осень 2006 - период бурного роста цен вследствие ограниченного объема предложения после вступления в силу ФЗ №214 в апреле 2005 г. - Осень 2006 – Осень 2007 - стагнация объемов платежеспособного спроса вследствие снижения доступности жилья и снижения покупательской способности.- Осень 2007 – Весна 2008 – перетекание денег с фондового рынка на рынок недвижимости вследствие начала мирового финансового кризиса; снижение объемов нового предложения вследствие усложнения привлечения застройщиками заемного финансирования. Однако, поскольку объем денежной массы в российской экономике в последние 10 лет увеличивался, то и базовый уровень цен на недвижимость рос пропорционально с учетом курсовой разницы.Поэтому в периоды стагнации спроса на рынке наблюдается не снижение цен на 15–20%, а лишь остановка роста или небольшая коррекция вниз до 5%, поскольку растущий объем денежного предложения в стране в последние 10 лет оказывает ценам на недвижимость поддержку снизу.
Читайте: Хаотичные колебания на рынке недвижимости

 

Прогноз.
Высокий уровень корреляции средней цены с одним из основных макроэкономических параметров -таким как объем денежной массы М2, - позволяет полагать, что изменение цен на рынке в среднесрочной перспективе будет продолжать носить монетарный характер. Учитывая, что объем денежной массы в экономике в 2008-2010 гг., согласно прогнозам ЦБ РФ, будет продолжать расти, то соответственно будет продолжаться увеличение базового уровня цен. Дальнейший приток капитала в страну, наращивание бюджетных расходов в 2008–2010 гг., и соответственно, рост денежной массы на фоне стагнирующих объемов строительства в Москве, создают серьезные макроэкономические предпосылки для дальнейшего роста цен, обусловленного монетарным фактором.Ориентиры роста базовых цен на период 2008 – 2010 гг. при условии политической и социально-экономической стабильности в стране (в рублевом исчислении):- 2008 г. – 30 – 35 %.- 2009 г. – 25 – 30 %.- 2010 г. – 20 – 25 %.Динамика долларовых цен будет зависеть от изменения валютного курса $/ руб.Для рынка городской недвижимости, подверженного ограниченности предложения, будут и в дальнейшем характерны конъюнктурные всплески ценовой динамики в отдельные периоды с «забеганием» цен вперед, и последующим «топтанием на месте» или небольшим снижением.

 

http://www.bsn.ru/