Как продать долю и зачем ее покупать?

Во-первых, здесь надо понимать, что, несмотря на то, что сособственники поссорились, квартира от этого коммунальной не стала. Доля - это понятие идеальное, если хотите, виртуальное, в том смысле, что ее нельзя пощупать. Владелец доли не может в прямом смысле слова зайти на свою долю и разместить на ее площади свою мебель. Он не может сказать, что ему принадлежит определенная комната, соответствующая по размерам его части доли (он может лишь пользоваться единолично этой комнатой, но именно она принадлежать ему не будет). Он не может очертить на полу мелом квадрат и сказать, что это его доля. Нет, ему принадлежит какая-то часть, например, 1/16 или 1/32 общей, находящейся в совместном владении, собственности. Но где именно она находится: в туалете, ванной комнате, кухне или спальне нигде не записано.

Кроме того, в коммунальных квартирах, жители которых четко знают, кому и какие комнаты принадлежат, разделены лицевые счета. Коммунальные квартиры и комнаты в них могут быть не приватизированными. Иметь долю, но по договору социального найма, невозможно в принципе. Наконец, можно иметь долю в комнате, которая находится в коммунальной квартире, но наоборот быть не может.

Несмотря на то, что долю нельзя ни пощупать, ни потрогать - ее можно продать. Продать отдельно одну какую-то часть квартиры или дома вполне реально. Но встают два вопроса: Как продать и кто ее купит?

Как продать

`На деле к продаже доли нужно подготовится серьезно, иногда серьезнее, чем к продаже квартиры`, - считает Наталья Ермакова, юрист отделения `Марьино` управления вторичного рынка Корпорации `Инком-Недвижимость'.

`Когда один из этих собственников хочет продать свою долю в квартире, а юридическим языком говоря, долю в праве, он должен обязательно сначала предложить купить свою долю другим сособственникам в этой квартире. Для чего необходимо направить сособственникам уведомление о продаже в письменной форме с указанием цены и других условий продажи. Если сособственники откажутся от покупки (на это у них есть месячный срок) или вообще ничего не ответят (по умолчанию) в течение месяца, то тот, кто хотел продать свою долю, может продавать ее кому хочет (третьим лицам). Принцип в основе простой: поскольку квартира находится в общей собственности, но с определением доли, то собственники имеют первое право на покупку продаваемой доли в их квартире. Все это зафиксировано в ст. 250 Гражданского кодекса РФ `Преимущественное право покупки`.

Несмотря на то, что доля - это не комната в коммунальной квартире, продажа такой собственности сопровождается схожими процедурами:

`Согласно ст. 250 ГК РФ необходимо оповестить о предстоящей продаже доли сособственников. Они (сособственники) имеют первоочередное право покупки`, - поясняет Юлия Кондратенко, главный юрист юридической компании `Berger & Partners`.

`Соответственно, необходимо письменно известить соседей (если это коммуналка и у них в собственности одна из комнат) или других сособственников квартиры. В течение месяца они должны дать ответ. Если ответа не последует, необходимо обратиться к нотариусу, который делал извещение, и получить у него свидетельство об отказе от преимущественного права покупки. Если вопрос поднят в квартире коммунального заселения и одна из комнат не приватизирована и не находится в собственности у проживающих граждан, необходимо известить Муниципалитет (город) о предстоящей продаже`.

Не только юридические тонкости, то и рыночная стоимость доли схожа со стоимостью комнаты в коммунальной квартире.

`При продаже доли важно понимать, как формируется стоимость. Прежде всего, надо знать, что продажа происходит по рыночной цене. При этом, при оценке доли обычно ориентируются на стоимость комнаты в квартире коммунального заселения. Юридически доля и комната - это разные вещи, и не стоит их смешивать. Но если квартира стоит 200000, то 1/2 доля в этой квартире будет стоить значительно меньше, чем 100000, так как за эту сумму доля никого не заинтересует. Таким образом, цена доли будет примерно такая же, как комнаты, что естественно, дешевле варианта продажи квартиры целиком, а потом раздела суммы между сособственниками`, - считает Наталья Ермакова.

Кто купит

И если с продажей доли все уже более-менее понятно, то совершенно неясно с какой целью ее покупать? Какую выгоду можно извлечь из ее приобретения? Как реализовать свое право проживания, имея долю в квартире?

`Приобретая долю, надо понимать, где именно, в какой комнате вы будете жить, то есть, какая комната фактически не занята. В ином случае вам придется составлять соглашение о порядке пользования квартирой между всеми собственниками, чтобы понять, кто в какой комнате будет жить. Дело, надо сказать, нелегкое, возможно и судебное разрешение этого вопроса`, - говорит Наталья Ермакова, юрист отделения `Марьино` управления вторичного рынка Корпорации `ИНКОМ-Недвижимость`.

`Вопрос о возможности фактического проживания в квартире, имея в собственности долю, очень неоднозначен. Это связано с тем, что доля - это понятие скорее правовое и не привязано к реальным квадратным метрам. Суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника, а именно: имеет ли собственник иную площадь для проживания; есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы или он одинок; каково его финансовое положение и прочее. То есть, в суде сособственникам необходимо доказать, что именно они должны иметь права на проживание в квартире (естественно, это применимо к ситуации, когда долей много, например, 1/240 - хотя такое мелкое дробление, слава богу, нетипично). Может получится, что тот, кто имеет 1/3 долю в квартире одинок и, при этом, имеет другое жилье в собственности, в результате, он не сможет проживать в спорной квартире. А тот, у кого 1/240 доля в праве, имеет детей, а другое жилье у него отсутствует, он как раз и будет иметь возможность проживать в квартире.

В тоже время, зарегистрироваться на площадь можно при наличии в собственности любой доли, при этом, собственник доли может это сделать без согласия других собственников`. Надо сказать, что последнее обстоятельство достаточно активно используется иногородними гражданами для получения `прописки`, в частности московской.

Кроме того, покупки долей совершают и с инвестиционными целями. Если приобретать недвижимость по долям, то в конечном итоге выходит значительно дешевле, нежели покупать ту же самую квартиру сразу. Но глупо полагать, что сособственники этого не знают. Если они отказались от продажи квартиры в первый раз, то, что должно их сподвигнуть продать долю новому хозяину-соседу? Наверняка, им не раз говорили, что выгоднее продать квартиру целиком. Почему в первый раз они отказались получить большие деньги, продавая квартиру вместе со своими старыми сособственниками (скорее всего бывшими родственниками), а во второй раз согласились заработать меньшие деньги, продав свою долю незнакомому человеку?

`Во-первых, ситуация: `хочу` и `не хочу` продать свою долю очень подвижная и изменчивая. Вчера или сегодня сособственник не желал продавать долю, а завтра его жизненные условия стали другими и повлияли на принятие другого решения`, - объясняет Наталья Ермакова. `Например, появилась возможность получения ипотечного кредита, следовательно, возможность продать долю, доложить кредитные деньги и приобрести иную квартиру в личную собственность, выехав, по сути, из коммунальной квартиры. Во-вторых, проживать в одной квартире с чужими людьми очень сложно. Те собственники - новые жильцы, которые въехали, могут создать настолько невыносимые условия для проживания (иногда намеренно, иногда сами того не желая), что сособственниками - прежними жителями квартиры, принимается решение о срочной продаже доли, а поскольку первому предлагают купить другому сособственнику (соседу), то он и покупает`.

Неприятно, но факт - в таком положении может оказать практически любой человек. `Продажа доли - явление распространенное; любой собственник может в любое время принять подобное решение. Например, взрослый сын - собственник, женился, родители не хотят разъезжаться, сын продает свою долю третьим лицам; умер собственник, в наследство вступили недружественные родственники (а иногда и не родственники); муж с женой развелись, один из бывших уже супругов может захотеть продать свою долю; собственник доли может подарить часть от своей доли другому лицу, которое в дальнейшем захочет ее продать, ну и далее... ситуаций на практике много`, - заключает Наталья Ермакова, юрист отделения `Марьино` управления вторичного рынка Корпорации `ИНКОМ-Недвижимость`.

Источник: Инком-Недвижимость.